撰文：李潤茵   本刊記者

今年是沙田新市鎮，開發踏入50周年。回想半世紀前，這個被視為「典範」的市鎮，初時起動發展，並沒有很順利。

當年，政府庫房緊絀，於是邀請發展商投標，最終四大發展商（恒基牽頭，夥同新世界、新鴻基及長實）組成聯營公司，在城門河附近進行大規模填海工程；

工程完成後，發展商將70%土地轉交政府，作公營房屋及基建發展用途，餘下部分則留作發展大型私人屋苑「沙田第一城」。時至今日，沙田居住人口超過70萬，約40萬為公屋居民。

啟德夢碎

不過，沙田的成功故事，恐怕無法延續到2023年——「特首先生，求求你了！不要放棄中產。」自從政府公布「簡約公屋」八個選址後，最激動的莫過於啟德業主。

「要知道啟德地段，原本稱為『半豪宅』，樓價絕非便宜，許多小業主買樓，還需要供樓，每月供成兩三萬不等（還有管理費），年期起碼30年。」香港業主會會長佘慶雲，近期接獲不少業主求助。

八十年代從事地產代理，也當過區議員，佘慶雲見盡置業陷阱、協助過負資產人士。

面對啟德CBD前途未卜，佘慶雲透露，「許多啟德業主想放盤」，但求能及早「止蝕」離場。為什麼「成功故事」無法複製呢？小業主現身說法。

無可否認，香港人對城市發展，有套默認的「程序」，「以前，政府跟商界有協商，發展次序都是先建公屋，然後居屋，最後私樓進場——人們是很樂意買的」。

佘慶雲解釋，原因是市民知道該區規劃、公營房屋選址，再自行衡量是否值得購買，「現在完全不知道政府下一步想怎樣！」為加快提供合適單位給劏房戶，「簡約公屋」不同傳統公屋，由於屬於短期用途，所以毋須經過規劃程序，連公眾諮詢都「簡約」。

政府原意良好，但並非沒有「代價」——「啟德引伸的問題，就是發展商投地，日後會更審慎；政府要調整『高地價政策』思維」，仲量聯行香港主席曾煥平表示。

「高地價」玩完？

曾煥平認為，最立竿見影莫過於小蠔灣流標，該地段作豪宅規劃，「由30幾個意向，最後真正入標只有3個。數月來，接連流標外，很多人忽略即使成功賣地，發展商出價，也是反覆向下﹝表一﹞」。

舉例去年11月，新鴻基以2.96億，投得觀塘安達臣道商業地皮，每呎平均地價為2684元；8月，相同地段、相同用途，領展則以每呎地價5501元投得。換言之，短短4個月，地價大跌逾半！再說，長實投啟德地，也是以8年前水平奪標。

曾煥平說：「全部是知名發展商！為什麼會那麼保守？要知道他們並非今日買地、明天賣樓，由平整到申請樓花，最快都要3年。」

「地產商買地只會看市價。」地產建設商會執委會主席梁志堅告訴記者：「老實說，地產商都『眼利』，個個都識計數，現在只要出高市價少少，已經有機會中！」

換句話說，意味着發展商均認為，現在環境比較差，「如果政府不接受都沒辦法，發展商沒可能合謀，大家向來各有各做」。

發展商看淡？還是心淡？曾煥平分析，「啟德爭議」是轉捩點，發展商投地，原先承擔的風險，就只有市場波動、經濟波動，甚至任何形式的政治波動，「做生意必定有風險，食得鹹魚抵得渴，但不包括政府『走數』啊！」

曾煥平強調，「遊戲規則」很重要，若政策搖擺不定，對發展很危險，「政府出動『獅子山精神』，教發展商以後怎樣投地呢？豪宅地己經要重新評估，我肯定四大會計師行都沒想過」。

針對「簡約公屋」選址啟德世運道爭議，政務司副司長卓永興在社交媒體發文，題為「『獅子山精神』只是嘴上說說的嗎？」，用「道德感召」呼籲社會團結，改善基層生活。

梁志堅說：「所謂『獅子山精神，大家都知道的，會員們都明白政府困難。我們做生意的，難道下下都話有影響咩，也懂顧及大局的，只是希望政府會遵守承諾。」

「只是第二個官員上場，可能又有不同看法。」他無奈：「陳帆（前運輸及房屋局局長）都不知答應我多少東西，口頭上有許多承諾，他都同意實行，只是拖慢點罷了！」

影響未來融資

一旦打破遊戲規則，政府也難獨善其身。其實，只要翻查本港公共財政來源，已經知道政府主要收入，長期離不開地產。

由於近期流標項目多，目前連同去年底補地價收入，政府地價總收入，暫為近470億元，僅達預期1200億元的39.2%。

賣地收入大減，導致財政儲備都「響警號」，降至7739億元。而且作為比較，相對2017/18年度，四項主要收入在2021/22年度，也是錄得增長，唯獨「地價收入」例外﹝表二﹞，難怪曾煥平認為，「流標」成為「新常態」，「土地拍賣很難『復常』」。

不復常有什麼問題？由於發展規劃，許多時候環環緊扣，需要不同持份者參與，政府玩「獨腳戲」未必是好事。日前，行政會議召集人葉劉淑儀撰文，就提及「西九文化區」這個「反面教材」。

她憶述，早於2008年，政府已經撥款216億元給西九文化管理局，「但其實早已花光」，原因是西九文化管理局，一來、曾與多個建築工程承判商發生訴訟，被追討欠款達數千萬元；二來、轄下文化設施，於財政上根本無法自給自足，甚至出現赤字。

直至2017年，政府給予西九文化管理局土地權益，使其可以發展酒店、寫字樓、娛樂區及購物中心等，讓其自行營運創造收入。

葉劉淑儀得出結論，就是「由此可見香港的發展，根本離不開公私營合作」，以及「假如政府與發展商，以合作模式發展（西九），其發展速度將會更快」。

在商言商，合作的前題要有信任基礎，以及有規有矩。未來，政府仍然有許多大型基建工程準備上馬，包括「北部都會區」及「明日大嶼」，兩者融資額都不少。

以大嶼山東部「人工島」為例，現時估價暫為5800億元，該1000公頃填海土地，政府已經公開表示，相信日後賣地收入，足以支付這筆龐大開支。現在看來，發展商還會「願者上釣」嗎？

曾煥平說：「政府聲稱『明日大嶼』將會有交通網絡，但你認為發展商會不會相信呢？現在會先看到基建落成，才決定會否購買，以及出價多少。」

「發展商都是做生意，現時息口高、全世界通脹，建築費很貴，正所謂『豉油貴過隻雞』！」「明日大嶼」開支原打算靠賣地及舉債，若無法如願，最終有機會靠「加稅」。

——節錄自3月號《信報財經月刊》